Hvad tæller med i boligarealet?

Boligarealet er det samlede areal af de rum i din bolig, der bruges til beboelse. I BBR opgøres det som en del af ejendommens etagearealer, og det er dette tal, der typisk optræder i salgsopstillinger og danner grundlag for en stor del af den offentlige registrering. Det vigtige at forstå er, at boligareal ikke er det samme som husets ydre mål eller grundens størrelse. Det er summen af de opvarmede, beboelige rum, målt på en bestemt måde. En villa på 140 kvadratmeter boligareal kan sagtens have et større fodaftryk på grunden, fordi carport, overdækninger og udhæng ikke regnes med. Boligarealet adskiller sig også fra bruttoetagearealet, der bruges i planloven til at beregne bebyggelsesprocent. De to begreber er nemme at blande sammen, fordi begge måles i kvadratmeter og handler om huset, men de bruges til hver sit formål. Når vi taler boligareal her, taler vi om det tal, der beskriver, hvor meget bolig du reelt har.

Boligarealet måles i vandret plan til ydersiden af de ydre begrænsende bygningsdele. I praksis betyder det, at man måler til ydersiden af ydervæggene, og at indervægge, skillevægge og skorstene tæller med i arealet. Man trækker altså ikke væggene fra, selvom du ikke kan bo inde i dem. Hvert plan måles for sig. Har du et hus i to etager, lægges arealet af stueetagen og af første sal sammen. Det samme gælder en udnyttet tagetage, hvor der dog er en særlig regel om loftshøjde, som vi kommer til nedenfor. Kælder og tagetage har deres egne rubrikker i BBR og indgår ikke automatisk i boligarealet på samme måde som de normale etager. Målemetoden er grunden til, at det sjældent kan svare sig at gætte sig til arealet. To huse, der ser ens ud udefra, kan have forskelligt boligareal alt efter vægtykkelser, indretning og loftshøjder. Skal tallet være rigtigt, kræver det en opmåling efter reglerne.

Alle de rum, du normalt opholder dig i, tæller med: stue, køkken, soveværelser, børneværelser, entré, gang, badeværelser og bryggers. Det gælder også en udnyttet tagetage, når loftshøjden er tilstrækkelig, og en integreret, opvarmet del af huset, selv hvis den bruges til noget andet end klassisk beboelse. En afgørende tommelfingerregel handler om loftshøjde i skrå rum. I rum med skråt loft, typisk under et sadeltag, medregnes kun det areal, hvor der er mindst 1,5 meter til loftet. Det målte areal føres så ud til 0,6 meter uden for dette punkt. Derfor kan et loftsrum føles rummeligt, men kun tælle delvist med, fordi de yderste, lave partier langs skunkvæggene ikke regnes med. Indbyggede skabe, trapper og trapperum tæller som udgangspunkt med i det plan, de ligger i, fordi de er en del af den beboede etage. Det virker måske overraskende, at en trappe tæller som boligareal, men logikken er, at arealet fysisk er en del af den bolig, der måles.

En række arealer holdes udenfor boligarealet, selvom de hører til huset. Carporte, garager, udhuse og overdækkede terrasser tæller ikke som bolig. De registreres for sig i BBR, fordi de ikke er opvarmet beboelse. Det samme gælder åbne altaner, verandaer og udvendige trapper. Kælderrum er en kategori for sig. En almindelig, uopvarmet kælder med vaskerum, depot og fyr indgår ikke i boligarealet, men står som kælderareal. Bruger du derimod kælderen til egentlig beboelse med tilstrækkelig loftshøjde og lysforhold, kan en del af den registreres som boligareal, forudsat at anvendelsen er lovlig. Det er et af de steder, hvor mange BBR-registreringer ikke passer med virkeligheden. De lave partier under skråt loft, hvor der er under 1,5 meter til loftet, tæller heller ikke med, som beskrevet ovenfor. Endelig medregnes udvendige udhæng, tagudhæng og lignende bygningsdele, der ikke omslutter beboelse, ikke. Kort sagt: hvis rummet ikke er en opvarmet, beboelig del af huset med tilstrækkelig højde, hører det typisk ikke med i boligarealet.

Boligarealet er ikke bare en oplysning på papiret. Det indgår i grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering, som igen har betydning for ejendomsværdiskat og grundskyld. Et areal, der er registreret for højt, kan betyde, at du betaler mere i skat, end du burde. Et areal, der er registreret for lavt, kan give en umiddelbar besparelse, men bliver et problem ved salg, hvor en køber og dennes rådgiver ofte får arealet kontrolleret. Ved en handel bruges boligarealet direkte til at beregne kvadratmeterprisen, som købere sammenligner på tværs af boliger. Passer arealet i BBR ikke med de faktiske forhold, kan en køber kræve nedslag, eller handlen kan trække ud, fordi tallene skal bringes i orden først. Forkerte oplysninger i BBR kan i visse tilfælde også få betydning for, om sælger har oplyst korrekt. Derfor er det en god investering at få arealet rigtigt, inden du sætter huset til salg eller søger om at bygge. Har du netop bygget om, udnyttet tagetagen eller inddraget kælderen, skal ændringen registreres, så BBR afspejler huset, som det faktisk står i dag.

Hos os hænger boligareal og byggeprojekt sammen. Når vi tegner en tilbygning, en ny 1. sal eller en udnyttet tagetage, ved vi præcis, hvor meget af det nye areal der kommer til at tælle som bolig, og vi tegner ud fra det. Så kan du på forhånd se, hvad huset kommer til at stå med i BBR, og hvad det betyder for skat og salgstal. Vi laver også ren opmåling, hvis du blot har mistanke om, at det registrerede areal er forkert. Vi kommer ud, måler huset op efter reglerne plan for plan, tager højde for skråvægge og loftshøjder og udarbejder det materiale, der skal til for at rette BBR. Fordi vi leverer arkitekt og ingeniør i ét samlet forløb, kan vi tage hånd om både opmåling, ansøgning og eventuelle statiske forhold, uden at du selv skal koordinere mellem flere rådgivere. En opmåling og berigtigelse af BBR ligger ofte i størrelsesordenen nogle få tusinde kroner og opefter, afhængigt af husets størrelse og kompleksitet, og skal der samtidig søges om lovliggørelse af inddraget areal, kommer der en kommunal sagsbehandling til. Gebyrer og krav til dokumentation kan variere fra kommune til kommune, så det afklarer vi konkret for din adresse, inden vi går i gang.

Det er ejerens ansvar, at oplysningerne i BBR er korrekte. Er der bygget om, revet en væg ned mellem to rum, inddraget et loftsrum eller etableret et nyt badeværelse, uden at det er registreret, står boligarealet forkert. Det gælder også den anden vej, hvor et rum for år tilbage er talt med, som ikke længere lever op til kravene. At rette BBR handler ikke kun om at ændre et tal. Har ændringen krævet byggetilladelse, skal den formelle side være i orden, før arealet lovligt kan registreres som bolig. Derfor ser vi altid på, om det, der er lavet, er lovligt udført, og om der mangler en tilladelse, inden vi indberetter det nye areal. Er du i tvivl om, hvorvidt dit boligareal passer, er den nemmeste vej at tage fat i en fagperson, der kan måle op og vurdere forholdene på stedet. Så ved du, hvad du står med, før det bliver aktuelt ved en handel eller en ansøgning.