BBR og hussalg: derfor skal tallene passe

BBR, Bygnings- og Boligregistret, er kommunens register over alle bygninger og boliger i landet. Her står blandt andet husets samlede areal, boligarealet, antal værelser, opførelsesår, ydervæggenes og tagets materiale, opvarmningsform og oplysninger om for eksempel udestuer, carporte og udhuse. Ejeren har pligt til at sørge for, at oplysningerne er korrekte. I en hushandel bliver BBR-meddelelsen læst af flere parter. Mægleren bruger arealet til at fastsætte pris og udarbejde salgsopstilling. Køberens bank og realkreditinstitut bruger tallene, når de vurderer, hvor meget de vil låne ud. Og køberens bygningssagkyndige eller rådgiver sammenholder papiret med det fysiske hus. Uoverensstemmelser bliver fundet, for det er nærmest deres opgave at finde dem. Derfor er en korrekt BBR ikke en formalitet, du kan springe over. Det er grundlaget for, at handlen kan gennemføres, uden at der pludselig opstår tvivl, forhandling om nedslag eller i værste fald en sag efter overtagelsen.

Den klassiske fejl er arealet. Boligarealet i BBR passer ikke med det, huset reelt indeholder. Det sker typisk, når et loftrum eller en kælder er indrettet til beboelse uden at blive registreret, eller når en tidligere tilbygning aldrig er ført ind. Modsat ser vi også huse, hvor arealet i BBR er sat for højt, fordi et areal engang blev talt med, som ikke længere tæller som bolig. En anden hyppig fejl er byggeri, der aldrig er anmeldt eller færdigmeldt. Udestuen, den overdækkede terrasse, det ekstra værelse i tagetagen eller den inddragne garage kan alle være opført uden byggetilladelse eller uden, at byggeriet er afsluttet korrekt i kommunens sagsbehandling. Her er det ikke kun BBR, der halter. Selve lovligheden af byggeriet kan være uafklaret. Vi ser også de mindre, men irriterende fejl: forkert opvarmningsform efter et skift fra oliefyr til varmepumpe, forkert tagmateriale, manglende registrering af et nedrevet udhus eller et forkert opførelsesår. Hver især er de sjældent dramatiske, men samlet giver de et indtryk af en ejendom, hvor papirerne ikke er i orden. Det er ikke det signal, man ønsker at sende til en køber.

Det mest konkrete er prisen. Hvis boligarealet i BBR er lavere end det faktiske, kan huset være annonceret for billigt, og du kan reelt sælge færre kvadratmeter, end du har. Er arealet omvendt for højt, og køberen opdager det, kommer der ofte et krav om nedslag, fordi de føler, de har betalt for kvadratmeter, der ikke er der. Uafklaret eller ulovligt byggeri er den tungere post. Har et rum ikke lovlig loftshøjde, mangler der en byggetilladelse, eller er en tilbygning aldrig færdigmeldt, kan køberens bank blive tilbageholdende, og forsikringsdækningen kan blive et tema. I nogle tilfælde vil køberen kræve, at forholdet bringes i orden inden overtagelsen, og det kan betyde både ansøgninger, dokumentation og i sidste ende byggetekniske ændringer. Endelig er der tiden. En handel, hvor der pludselig opstår tvivl om arealer og lovlighed, går i stå, mens parterne afventer afklaring. En salgsproces, der skulle have været overstået på nogle uger, kan trække ud i måneder. For de fleste sælgere er den forsinkelse i sig selv en betydelig ulempe, ikke mindst hvis man allerede har købt noget nyt.

Start med at hente din BBR-meddelelse. Den kan du finde via det offentlige, og den giver dig husets registrerede tal på én side. Læs den igennem med huset for øje: passer det samlede boligareal nogenlunde med det, du selv oplever, og er alle bygninger på grunden med? Er værelsesantallet rigtigt, og står den rigtige opvarmningsform? Gå derefter rundt om huset og tænk over dets historie. Er der bygget til, siden I overtog? Er loft eller kælder taget i brug til beboelse? Er der revet noget ned? Hvis du selv har stået for ombygninger, så find de tilladelser og tegninger frem, du måtte have. Mangler der papirer på noget, er det et signal om, at forholdet skal undersøges nærmere. Du kan ikke selv fastslå det nøjagtige lovlige boligareal med et målebånd, for arealberegning følger bestemte regler for, hvad der tæller med, herunder krav til loftshøjde. Men din egen gennemgang er god til at finde de steder, hvor virkeligheden og papiret ikke stemmer, så du ved, hvad der skal måles op og afklares professionelt.

Meget af det, der handler om lovligheden af et byggeri, hører under kommunen, og praksis kan være forskellig fra kommune til kommune. Hvad der kan lovliggøres, hvilken dokumentation der kræves, og hvordan sagen behandles, afhænger af den konkrete ejendom, hvornår byggeriet er udført, og hvilke regler der var gældende på det tidspunkt. Derfor skal du være varsom med generelle svar om, at noget "altid" kan lovliggøres, eller at et bestemt gebyr gælder. Det rigtige er at få forholdet vurderet konkret for netop din ejendom, inden du sætter huset til salg. Så ved du, om der er noget, der skal bringes i orden, og hvad det indebærer. Vores erfaring er, at det næsten altid er lettere og billigere at tage fat om det i god tid, mens du selv styrer tempoet, end at stå med det midt i en handel, hvor køberen presser på, og tidsplanen er stram.

Hos os starter vi med at få det faktiske hus på plads. Vi laver en opmåling af boligen og beregner arealet efter de gældende regler, så vi ved, hvad der reelt kan tælle med som bolig. Det giver dig et korrekt tal at gå videre med og et solidt grundlag, hvis mægler eller køber senere stiller spørgsmål. Dernæst sammenholder vi det med den registrerede BBR og kortlægger, hvor der er afvigelser. Er der tale om rene registreringsfejl, hjælper vi med at rette BBR, så tallene kommer til at passe. Er der byggeri, der aldrig er anmeldt eller færdigmeldt, vurderer vi, hvad der skal til for at få det afklaret, og udarbejder det materiale, der skal bruges: tegninger, arealopgørelser og, hvor det er relevant, den nødvendige dokumentation over for kommunen. Fordi vi leverer arkitekt og ingeniør i ét samlet forløb, tager vi hånd om både det tegningsmæssige, det arealmæssige og det statiske i samme sag. Skal en tidligere ombygning dokumenteres bæredygtig, eller skal et forhold rettes fysisk, står vi ikke og skal først finde en ingeniør. Det hele hænger sammen fra start. Prisen for at få tjekket og rettet BBR afhænger af husets størrelse og sagens omfang, men en opmåling og en gennemgang ligger ofte i størrelsesordenen fra nogle få tusinde til et mindre femcifret beløb. Vi giver altid et konkret tilbud, før vi går i gang.