Fejl i BBR: sådan får du dem rettet

BBR står for Bygnings- og Boligregistret og er kommunens register over alle landets bygninger. Her står boligens areal, antal værelser, opførelsesår, tag- og ydervægsmateriale, varmekilde, afløbsforhold og de øvrige tilbygninger og småbygninger på grunden. Registret er offentligt, og enhver kan slå din ejendom op på bbr.dk eller ois.dk. Tallene er ikke bare til pynt. Det registrerede boligareal indgår i ejendomsvurderingen og dermed i grundlaget for ejendomsværdiskatten. Realkreditinstitutter og banker læner sig op ad BBR, når de vurderer belåning, og forsikringsselskaber bruger oplysningerne, når de fastsætter dækning. Ved et salg er BBR-meddelelsen et af de dokumenter, køber og dennes rådgiver kigger grundigst på. Derfor er en fejl sjældent uskyldig. Et for højt areal kan betyde, at du betaler mere i skat end nødvendigt. Et for lavt areal eller en ulovlig tilbygning kan bremse en handel eller gøre en forsikringssag besværlig. Jo før tallene passer, jo mindre bøvl.

Nogle fejl går igen. Den hyppigste er forkert boligareal. Ofte stammer den fra en gammel opmåling, en uregistreret tilbygning eller en inddraget udestue, der aldrig blev talt med. Vi ser også det modsatte: et areal, der er sat for højt, fordi et uopvarmet rum eller en overdækning fejlagtigt er regnet som beboelse. En anden klassiker er bygninger, der ikke stemmer med virkeligheden. En tilbygning, ny 1. sal eller inddraget tagetage er opført, uden at BBR er blevet opdateret. Eller en carport, et skur eller en garage står stadig i registret, længe efter den er fjernet. Også udnyttet tagetage og spidsloft giver ofte uklarhed om, hvad der tæller som areal. Endelig er der de mere tekniske oplysninger, som med tiden bliver forældede. Varmekilden står stadig som oliefyr, selvom der for længst er kommet varmepumpe eller fjernvarme. Afløbsforhold, tagmateriale og antal toiletter kan også være registreret forkert. Ingen af delene er dramatiske i sig selv, men de tegner et misvisende billede af huset.

Start med at hente din BBR-meddelelse. Du kan slå din adresse op på bbr.dk og se den aktuelle registrering gratis, og du logger ind med MitID for at kunne rette. Læs meddelelsen linje for linje, og hold den op mod, hvad du faktisk kender til huset. Gå især efter arealerne. Sammenlign det registrerede boligareal med, hvad du selv oplever, og med eventuelle gamle tegninger, salgsopstillinger eller byggesager. Vær opmærksom på, at boligareal opgøres efter faste regler, hvor blandt andet ydervægge, trappehuller og rum med skråvægge tæller på bestemte måder. Et rummål med tommestok svarer derfor ikke altid til det tal, der skal stå i BBR. Gennemgå derefter listen over bygninger og småbygninger. Passer antallet? Er der noget, der er revet ned eller bygget til? Til sidst tjekker du de tekniske felter som varme, tag og afløb. Notér alt, der ikke stemmer, så du har et samlet overblik, inden du går videre.

Selve rettelsen foregår digitalt. Du logger ind på bbr.dk eller ret.bbr.dk med MitID, finder den oplysning, der er forkert, og indtaster den korrekte værdi. For nogle felter, typisk varmekilde eller mindre tekniske detaljer, træder ændringen igennem med det samme. For andre, især arealer og bygninger, sender du en indberetning, som kommunen efterfølgende sagsbehandler. Kommunen kan bede om dokumentation, før den godkender en ændring. Det kan for eksempel være en opmålingstegning, der viser, hvordan arealet er beregnet, eller papirer, der viser, at en tilbygning er lovlig. Hvis rettelsen handler om et byggeri, der aldrig er blevet anmeldt eller har fået byggetilladelse, kan sagen blive større, fordi selve lovliggørelsen så skal på plads sideløbende. Hvor lang tid det tager, og om der opkræves gebyr, afhænger af kommunen og af, hvor omfattende rettelsen er. En simpel opdatering af varmekilden er hurtig og som regel uden omkostning, mens en arealændring med efterfølgende omvurdering tager længere tid. Vi anbefaler, at du afklarer de konkrete krav med din egen kommune, da praksis kan variere fra kommune til kommune.

Mange rettelser kan du klare selv uden udgift ud over din egen tid. Handler det om en oplysning, du kan dokumentere uden tvivl, som at oliefyret er skiftet til fjernvarme, kræver det sjældent mere end et par minutter på bbr.dk. Bliver det derimod et spørgsmål om areal, er billedet et andet. Kommunen vil typisk se en beregning, der viser, hvordan boligarealet er kommet frem, og her er en professionel opmåling ofte den sikreste vej. En opmåling af et almindeligt parcelhus ligger typisk fra et par tusinde kroner og op til omkring 8.000 til 12.000 kr., afhængigt af husets størrelse, kompleksitet og om der skal udarbejdes tegninger. Prisen bør altid afklares konkret, inden vi går i gang. Er fejlen opstået, fordi der er bygget noget uden tilladelse, kan omkostningen vokse. Så skal byggeriet lovliggøres, og det kan indebære et myndighedsprojekt med tegninger og eventuelt statiske beregninger. Det lyder tungt, men det er langt billigere at få styr på i god ro og orden end at stå med det midt i en hushandel.

Hos os starter vi med at kigge på din nuværende BBR-meddelelse sammen med dig og finde ud af, hvad der reelt er galt. Nogle gange er det en enkel rettelse, du selv kan lave, og så siger vi det ærligt. Andre gange kræver det mere, og der træder vi til. Vi kommer ud og laver en opmåling af huset, tegner det op og beregner boligarealet efter de gældende regler, så tallet holder over for kommunen. Er der bygget en tilbygning, en ny 1. sal eller inddraget tagetage, der aldrig er kommet i registret, samler vi den nødvendige dokumentation og kører om nødvendigt en lovliggørelse eller et myndighedsprojekt igennem. Fordi vi har både arkitekt og ingeniør i samme hus, kan vi levere både tegninger og statiske beregninger i ét samlet forløb. Målet er, at BBR til sidst passer med virkeligheden, og at du kan dokumentere det, hvis nogen spørger. Det giver ro, hvad enten du skal sælge, belåne eller bare have orden i papirerne.