Kræver et pooltag byggetilladelse?

Selve poolen kræver ikke byggetilladelse. En overdækning gør det som regel, og det gælder uanset hvor lille den er. Det afgørende er, om konstruktionen er fast, og om den lukker bassinet inde. En flytbar sommerpool med et telt over falder helt uden for byggeloven. Et nedgravet bassin med faste sider og et glastag over er en bygning, og den skal have tilladelse.

Hjemlen er § 5, stk. 1, nr. 5 i bygningsreglementet. Bestemmelsen lyder ordret, med de numre udeladt, der ikke angår en pool:

«§ 5. Følgende typer af byggearbejder skal overholde bygningsreglementet, men kan udføres uden ansøgning om byggetilladelse:
1) Opførelse af og tilbygninger til garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, når bygningerne tilsammen har et areal på højst 50 m², placeres på terræn og udføres i overensstemmelse med de præ-accepterede løsninger, som er beskrevet i Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 – Brand.
[…]
5) Udendørs svømmebassiner og havepejse i tilknytning til enfamiliehuse, tofamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse.
[…]
Stk. 2. Såfremt der skal foretages en helhedsvurdering efter kapitel 8 for byggearbejder omfattet af stk. 1, skal der søges om byggetilladelse efter § 10.
Stk. 3. Undtagelse fra ansøgning om byggetilladelse efter bygningsreglementet undtager ikke fra overholdelse af og ansøgning om tilladelse eller registrering efter anden lovgivning.»

Læg mærke til indledningen, for den bliver læst forkert hele tiden. Byggearbejdet «skal overholde bygningsreglementet», det kan blot «udføres uden ansøgning om byggetilladelse». Fritagelsen gælder sagsbehandlingen, ikke reglerne.

Poolen skal stadig overholde afstanden til skel, og kan byggeretten ikke overholdes, skal der søges tilladelse alligevel efter § 5, stk. 2. Stk. 3 tilføjer, at fritagelsen ikke gælder anden lovgivning, og det er den bestemmelse, der senere sender dig ned i miljøbeskyttelsesloven, når poolvandet skal af sted.

Byggeklageenheden afgjorde den 2. april 2025 en sag fra Charlottenlund om netop et svømmebassin med pooltag. Kommunen havde vurderet, at der var tale om en kælderbygning med et bassin i, og lagde vægt på konstruktionen med gulv, vægge og fast tag. Klageren fik ikke medhold. Enheden fandt, at bassinet med faste sider og glasoverdækning «fremstår som en lukket bygning», og at det derfor ikke er omfattet af § 5, stk. 1, nr. 5, «idet bestemmelsen alene omfatter udendørs svømmebassiner». Sagens journalnummer er 23/13272. Sprogligt er det ikke nyt. Både BR10 og BR15 skrev «åbne svømmebassiner». BR18 skriver «udendørs». Begge formuleringer lukker det overdækkede bassin ude.

Testen står i byggelovens § 2, stk. 2, hvor bebyggelse er «bygninger og mure samt andre faste konstruktioner og anlæg». Det afgørende er ordet fast. Byggeklageenheden ophævede den 3. december 2025 en afgørelse fra Brøndby om en flytbar pool med overdækningstelt, journalnummer 24/09299. Begrundelsen var, at bassin og telt var «placeret oven på terrænet og ikke er hverken fastgjort eller nedgravet», og at «bassinets benyttelse er begrænset til sommermånederne, hvorefter det tages ned igen». Den pool er slet ikke bebyggelse, og afstandskravene i bygningsreglementet gælder den ikke. Der er altså tre niveauer. Sommerpoolen på plænen ligger uden for byggeloven. Det nedgravede bassin er inden for, men fritaget for tilladelse. Det overdækkede bassin kræver tilladelse. Hverken højde eller areal afgør, hvilket niveau du er på. Det gør forankringen og lukketheden. En lav teleskopoverdækning på skinner er den type, hvor vi ikke kan give dig et sikkert svar. Den er hverken nedgravet eller taget ned om vinteren, men den lukker bassinet, og vi har ikke fundet en afgørelse om netop den. Det skal afklares med kommunen i den konkrete sag, og det er værd at gøre skriftligt.

Sekundær bebyggelse, altså garager, carporte, udhuse, drivhuse og overdækkede terrasser, kan opføres uden byggetilladelse, når bygningerne tilsammen har et areal på højst 50 m² og placeres på terræn. Det står i § 5, stk. 1, nr. 1. Bemærk ordet tilsammen. Det er ikke den enkelte bygning, men summen af al sekundær bebyggelse på grunden, og det, der allerede står der, tæller med, uanset om det i sin tid krævede tilladelse. Er der 40 m² i forvejen, har du 10 tilbage. Det andet tal på 50 m² er fradraget i bebyggelsesprocenten efter § 455, stk. 4, og de to er uafhængige af hinanden. Du kan sagtens have rigelig plads inden for bebyggelsesprocenten og alligevel skulle søge byggetilladelse, fordi de 50 m² sekundær bebyggelse er brugt op. Vejledningen advarer selv om netop den fælde. Om en pooloverdækning tæller med i de 50 m², siger hverken reglementet eller vejledningen noget om. Vi har heller ikke fundet en eneste kommune, der skriver det. En åben overdækning ligner mest af alt en overdækket terrasse og vil normalt tælle med, og arealet måles så på tagfladen. En lukket overdækning kommer aldrig til at bruge 50 m²-fritagelsen i nr. 1. Dels kræver den tilladelse uanset areal, dels er den ikke placeret på terræn. Og den koster samtidig poolen dens egen fritagelse i nr. 5, fordi bassinet ikke længere er udendørs. Det er to forskellige fritagelser, og den lukkede overdækning mister dem begge.

Det er her, de fleste fejl opstår. Svømmebassinet er nævnt i § 179 sammen med hævede opholdsarealer, altaner og tagterrasser, og kravet er mindst 2,5 m til skel mod nabo og sti og mod vej ved fritliggende enfamiliehuse. Ved sommerhuse er det 5,0 m til nabo og sti og 2,5 m mod vej. Overdækningen står derimod i §§ 180 og 181 sammen med garager, carporte og pavilloner. Den kan opføres tættere på skel end 2,5 m, men så skal tre betingelser være opfyldt: ingen del må være højere end 2,5 m inden for 2,5 m fra skel, siderne mod skel må ikke udgøre mere end 12,0 m samlet for al sekundær bebyggelse på grunden, og der må ikke være vinduer, døre eller lignende åbninger mod skel. Hertil kommer, at tagvandet skal blive på egen grund. To måledetaljer bliver overset hver gang. Afstanden måles fra tagfladen, ikke fra søjlerne, når bygningen ikke har begrænsende ydervægge. Og ved skrånende terræn kan kommunen fastsætte et niveauplan, som højden derefter måles fra. Det sker ikke automatisk, fordi grunden skråner. Kan højden målt lodret fra terræn holdes inden for grænserne i §§ 176 til 186, og holdes afstanden til skel, er der intet niveauplan. Men skal kommunen først fastsætte et, er der krav om byggetilladelse, uanset alt det øvrige.

Bebyggelsesprocenten er en selvstændig begrænsning. Den har intet med de 50 m² sekundær bebyggelse at gøre, og du kan ramme loftet i den ene uden at være i nærheden af den anden.

Poolen selv tæller ikke med. Etageareal er efter § 455, stk. 1 sammenlægningen af bruttoarealerne af samtlige etager, altså kældre, indskudte etager, udnyttelige tagetager, udestuer og lignende. Et bassin i terræn er ingen af delene, og der er derfor intet areal at lægge til.

En åben overdækning tæller med, men først over en tærskel. Efter § 455, stk. 4 medregnes kun den del af arealet, der overstiger 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse. Ved rækkehuse, kædehuse og etageboliger er tærsklen kun 20 m². Sætter du en åben overdækning på 40 m² over poolen ved et fritliggende hus, og der ikke står andet af den slags på grunden, lægger den altså nul til bebyggelsesprocenten.

Og så det, der bliver overset. Fradraget i stk. 4 gælder udtrykkeligt «åbne overdækninger». En overdækning, der lukker bassinet inde, er ikke åben, og den får derfor ikke fradraget. Den tæller med fra første kvadratmeter. Det er nøjagtig den samme lukkethed, der udløser kravet om byggetilladelse, så den koster dig to gange i samme projekt.

Ender poolen inde i en egentlig bygning, tæller bygningens etageareal med på normal vis. Ligger bassinet i kælder, gælder § 455, stk. 3, nr. 1, hvorefter den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under kælderloftet, ikke medregnes. Ligger kælderen dybt nok, tæller den altså ikke, og stikker den op over terrænet, gør den.

Vi skal være ærlige om, at bygningsreglementet ikke siger med rene ord, at et bassin i terræn ikke tæller med i etagearealet. Det følger af, at § 455 opregner etager og bygningsdele, og at et bassin i terræn ikke er nogen af dem. Vi har ikke fundet en afgørelse, der siger det direkte.

Efter § 166 gælder kapitel 8 ikke, hvis en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan fastsætter andre bestemmelser om de samme forhold. Lokalplanen kan altså sætte både bebyggelsesprocent, højde og afstand til skel ud af kraft, i begge retninger. Men § 167 fastholder, at beregningsreglerne i kapitel 23 er selvstændigt gældende og ikke kan fraviges ved lokalplan. Det har en konsekvens, folk ofte overser: du skal bruge beregningsreglerne fra det bygningsreglement, der var gældende, da lokalplanen trådte i kraft. Er lokalplanen ældre end BR18, kan fradraget for sekundær bebyggelse være 35 m² og ikke 50. Kommunerne skriver det ikke ens, og det er en dyr fejl at lave. Ligger ejendommen i landzone, kommer der en landzonetilladelse efter planlovens § 35 oveni, og den er en selvstændig tilladelse ved siden af byggetilladelsen. Servitutter og deklarationer kan desuden binde grunden uafhængigt af det hele, og dem finder du på tinglysning.dk.

Poolvand er juridisk spildevand, og klorholdigt vand betragtes som processpildevand. Skal det i kloak, kræver det tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens § 28, stk. 3. Skal det til vandløb, sø eller hav, er det § 28, stk. 1. Skal det nedsives, er det § 19, stk. 1. Regnvandskloakken er ikke en lovlig vej for klorholdigt vand, fordi den går urenset til recipient. Her varierer praksis mere end noget andet i hele emnet. Varde afviser kategorisk nedsivning af poolvand, fordi mængden er for stor. Aalborg tillader det, men kun i et separat anlæg. Odense kræver ingen tilladelse, men anviser, at vandet skal i et bryggersafløb, hvis man vil være sikker på, det når renseanlægget. Horsens meddeler egentlige skriftlige tilslutningstilladelser med vilkår om udledningsflow. Fire kommuner, fire svar. Selve afløbsarbejdet i jord skal udføres af en autoriseret kloakmester, og påfyldning fra drikkevandsinstallationen kræver tilbagestrømningssikring efter § 407, hvor poolvand ligger i den strengeste kategori og som udgangspunkt kræver luftgab. Jorden, du graver op, er også reguleret. I byzone er arealet som udgangspunkt områdeklassificeret, og skal jorden væk fra ejendommen, skal det anmeldes til kommunen efter jordforureningslovens § 50. Kommunen har op til fire uger til at behandle anmeldelsen, så det skal med i tidsplanen. Terrænreguleringen omkring bassinet står ikke i bygningsreglementet, men i byggelovens §§ 12 og 13, og reglerne fastsættes lokalt. Vi har set kommunale grænser svinge fra ingen krav overhovedet til en maksimal hældning på 30 grader og en meters afstand til skel. Skal du grave tæt på naboskel, skal naboen desuden have skriftlig besked mindst 14 dage før. Og så det, der overrasker mest: der er intet lovkrav om hegn omkring en privat pool. Svømmebadsbekendtgørelsen gælder kun anlæg med offentlig adgang og undtager udtrykkeligt bassiner i private hjem. Bygningsreglementets krav om værn udløses af hævede opholdsarealer, ikke af vandflader. Sikkerhedsstyrelsen anbefaler afskærmning, men det er en anbefaling. Til gengæld gælder det, at et trædæk omkring poolen, der er hævet mere end 0,30 m over terræn, er et hævet opholdsareal, og så udløser det både afstandskrav og krav om værn.

Når nogen ringer om en pool med tag, begynder vi det samme sted hver gang: på adressen. Vi ser på lokalplanen, på servitutterne og på, hvor meget sekundær bebyggelse der allerede står på grunden, for det er som regel dét tal, der afgør, hvor meget der er tilbage at bygge med. Derefter ser vi på terrænet, fordi et skrånende grundstykke i sig selv kan udløse krav om byggetilladelse gennem niveauplanet. Er projektet tilladelsespligtigt, laver vi myndighedsprojektet og søger på jeres vegne, og vi tager dialogen med kommunen. Vi anbefaler altid, at spørgsmålet om overdækningen afklares skriftligt med kommunen, før der bestilles noget. Kommunerne skriver stort set ikke om pooltage nogen steder, og et mundtligt ja i en telefon er ikke noget værd, den dag naboen klager.